Le tabelle millesimali sono uno strumento fondamentale per la gestione economica e amministrativa dei condomini. Vengono utilizzate per determinare la quota di partecipazione di ciascun condomino alle spese e ai diritti comuni, in base alle caratteristiche specifiche di ciascuna unità immobiliare all’interno del condominio. Con la riforma del condominio introdotta dalla Legge 220/2012, le regole sulla modifica delle tabelle millesimali sono cambiate, permettendo in alcuni casi di procedere anche con una maggioranza e non solo con il consenso unanime. Approfondiamo questi aspetti e tutto ciò che riguarda le tabelle millesimali.
1. Cosa sono le tabelle millesimali?
Le tabelle millesimali rappresentano il valore proporzionale di ogni unità immobiliare rispetto al valore totale dell’edificio, espresso in millesimi (dove l’intero condominio è rappresentato da 1000 millesimi). Ogni unità ha un numero di millesimi assegnato in funzione di vari fattori, come la metratura, la destinazione d’uso, l’altezza o il piano, l’esposizione e altri elementi che possono influire sul valore o sull’utilità dell’immobile.
2. A cosa servono?
Le tabelle millesimali sono essenziali per:
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Ripartizione delle spese: Sono utilizzate per distribuire le spese condominiali, come manutenzione, pulizia, assicurazioni e lavori straordinari e ordinari, proporzionalmente ai millesimi assegnati a ciascun condomino.
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Quota di voto in assemblea: Determinano il peso del voto in assemblea, influenzando le decisioni che possono richiedere maggioranze basate su millesimi.
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Contributo ai lavori straordinari: Le spese per lavori come la ristrutturazione della facciata o la manutenzione di impianti comuni vengono suddivise secondo la proporzione stabilita dalle tabelle millesimali.
3. Tipologie di tabelle millesimali
Esistono diverse tabelle millesimali, applicabili in base alla natura delle spese condominiali:
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Tabella generale (Tabella A): Per le spese di gestione generali (es. luce, pulizia, assicurazioni).
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Tabella ascensore (Tabella B): Per la ripartizione delle spese relative all’ascensore, in base all’altezza dell’appartamento rispetto al piano terreno.
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Tabella riscaldamento (Tabella C): Per suddividere le spese di riscaldamento centralizzato.
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Tabelle speciali per singole parti comuni: Utilizzate per ripartire le spese solo tra i condomini che usufruiscono di parti comuni specifiche, come un giardino o un’area parcheggio.
4. Come vengono calcolate?
Le tabelle millesimali vengono redatte da un tecnico qualificato (geometra, architetto o ingegnere) e si basano su vari fattori, tra cui:
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Superficie dell’unità immobiliare: Metratura calpestabile.
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Piano dell’abitazione: Le unità ai piani superiori tendono a valere di più.
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Esposizione e orientamento: Un immobile ben esposto alla luce o con una buona vista avrà più millesimi.
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Caratteristiche strutturali: Altezza dei soffitti, presenza di balconi o terrazzi, ecc.
5. Modifica delle tabelle millesimali
Con la Legge 220/2012, è possibile modificare le tabelle millesimali anche con una maggioranza qualificata e non più solo con il consenso unanime. L’articolo 69 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile permette la modifica delle tabelle in questi casi:
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Errore di calcolo: Se si dimostra che le tabelle in vigore contengono un errore materiale.
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Modifiche strutturali rilevanti: Se ci sono modifiche significative che alterano il valore proporzionale delle unità immobiliari, come l’ampliamento di un appartamento o altre modifiche che ne cambiano il valore o l’uso.
La modifica può essere approvata con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno il 50% + 1 del valore dell’edificio (500 millesimi). Questa maggioranza è denominata “maggioranza qualificata”. Tuttavia, la nuova ripartizione si applica solo alle spese future, mentre le spese pregresse continuano a essere regolate dalle vecchie tabelle.
6. Esempio pratico di utilizzo
Immagina un condominio con 10 appartamenti, dove le tabelle millesimali stabiliscono la seguente distribuzione delle spese:
| Unità | Superficie (mq) | Millesimi | Quota spese (%) |
|---|---|---|---|
| Appartamento 1 | 100 mq | 150 | 15% |
| Appartamento 2 | 80 mq | 120 | 12% |
| Appartamento 3 | 90 mq | 130 | 13% |
| Appartamento 4 | 75 mq | 110 | 11% |
| Appartamento 5 | 70 mq | 105 | 10.5% |
| Appartamento 6 | 85 mq | 125 | 12.5% |
| Appartamento 7 | 95 mq | 140 | 14% |
| Appartamento 8 | 65 mq | 100 | 10% |
| Appartamento 9 | 60 mq | 95 | 9.5% |
| Appartamento 10 | 55 mq | 85 | 8.5% |
Se le spese annuali per la manutenzione ordinaria del condominio fossero di 10.000€, l’appartamento con 150 millesimi pagherebbe 1.500€, mentre quello con 85 millesimi pagherebbe 850€.
7. Controversie e contestazioni
Non è raro che ci siano contestazioni riguardanti le tabelle millesimali, specialmente se la ripartizione delle spese risulta particolarmente onerosa per alcuni condomini. In questi casi, può essere richiesto un nuovo calcolo tecnico o una delibera di modifica, rispettando i criteri stabiliti dalla legge.
Conclusione
Le tabelle millesimali rappresentano un elemento cruciale per la corretta gestione delle spese e delle decisioni all’interno del condominio. Grazie alla riforma del 2012, è ora possibile apportare modifiche con una maggioranza qualificata, facilitando l’adeguamento delle tabelle in presenza di errori o cambiamenti strutturali. Un corretto utilizzo delle tabelle millesimali assicura una convivenza armoniosa e trasparente tra i condomini, evitando possibili controversie.
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