Spese condominiali: sono obbligatorie?

La condomina del piano di sopra sostiene che, se lava da sé la rampa di scale che dà al proprio appartamento, non deve pagare la quota di spese condominiali per la ditta di pulizie. Il titolare del negozio al piano terra non vuol contribuire alla manutenzione dell’ascensore perché non ne usufruisce. Il vecchietto che abita al terzo piano non intende pagare il giardiniere e tutte le opere del cortile perché non utilizza questi spazi comuni non potendo più camminare né usare l’auto. Il condomino nel seminterrato ritiene di non dover pagare le spese del tetto perché non lo utilizza né quelle del rifacimento della facciata nord in quanto il suo appartamento dà a sud. In tutti questi casi ci si chiede sempre: le spese condominiali sono obbligatorie?

Il confine tra il risparmio e l’inadempimento è sempre molto labile e, a volte, strumentalizzato. Specie quando, a fronte di un pagamento costante e mensile, si ottiene un servizio non immediatamente percepibile o fruibile, la possibilità di sfuggire all’obbligo diventa per molti una “nobile attività”. I cosiddetti furbetti non risparmiano neanche i condomini, dove invece lo spirito collaborativo dovrebbe solidificare i legami, non fosse altro perché le parti comuni dell’edificio sono di tutti. E chi usa l’ascensore o le scale, oppure parcheggia l’auto in un cortile, deve sapere che, senza il contributo di tutti, non potrà godere dei servizi che l’amministratore cura nel bene collettivo. Ecco perché esistono le spese condominiali: garantiscono la gestione delle parti comuni e la manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio.

I costi necessari per il mantenimento e il funzionamento del condominio sono sostenuti da tutti i condomini, secondo i criteri di ripartizione previsti dal codice civile o da diversi accordi. Di tanto ci occuperemo nel presente articolo; andremo in particolare ad analizzare i principi fondamentali relativi alle spese e cercheremo di rispondere al quesito che in molti si chiedono: le spese condominiali sono obbligatorie?

Chi deve pagare le spese condominiali?
Tutti i condomini sono obbligati a pagare le spese condominiali.
Nessuno può sottrarsi all’obbligo di contribuire ai costi necessari alla conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso del proprio appartamento.

Le spese vanno ripartite tra tutti i condomini, secondo le regole che a breve vedremo, a prescindere dall’uso che questi fanno dei servizi condominiali o delle parti comuni. Ad esempio, chi non usa l’ascensore deve ugualmente pagare i costi per la sua manutenzione e per l’energia elettrica impiegata. Così come chi va sempre in ascensore deve pagare la ditta di pulizie delle scale.

Conta non l’uso effettivo della cosa comune, ma quello potenziale. Il titolare di un negozio con un proprio ingresso “fronte strada”, in quanto legittimato ad entrare all’interno dell’edificio e a utilizzare le relative parti comuni, anche se non lo fa è tenuto a contribuire alle spese al pari degli altri condomini, seppur in misura diversa (in proporzione cioè ai propri millesimi che tengono conto anche della collocazione dell’immobile).
Se si deve dividere la spesa per il rifacimento di una facciata dell’edificio ad essa devono partecipare anche quei condomini che affacciano da un altro lato.

Solo in caso di supercondominio, ossia di un condominio costituito da più palazzi, la ripartizione delle spese non avviene tra tutti ma solo tra i condomini serviti dalle parti delle cui spese si discute. Tale regola è fissata dal codice civile che stabilisce: «Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità».

Non si può rinunciare alla proprietà delle parti comuni dell’edificio per evitare di pagare le spese. Ad esempio, chi non intende usare la piscina condominiale non può liberarsi dall’obbligo delle relative spese impegnandosi a non accedervi. Solo l’unanimità di tutti i condomini potrebbe autorizzare una situazione di tale tipo.
Ecco perché è anche illegittima la riserva del costruttore dell’edificio di non contribuire alle spese condominiali in relazione agli appartamenti rimasti invenduti.

A pagare le spese condominiali sono i proprietari degli appartamenti, coloro cioè che ne risultano intestatari. Essi sono i soggetti obbligati, anche in caso di affitto, comodato, leasing, ed a cui l’amministratore deve rivolgersi per ottenere il pagamento. L’amministratore deve pertanto rivolgersi al proprietario per chiedere, anche con un decreto ingiuntivo, il pagamento di quanto dovuto a titolo di contributi condominiali.

L’obbligo del condomino di contribuire al pagamento delle spese condominiali sorge per effetto della delibera dell’assemblea che approva il rendiconto delle spese annualmente sostenute.
In caso di usufrutto, uso e abitazione, l’ amministrazione ordinaria per la conservazione e godimento delle parti comuni sono a carico dell’usufruttuario (o del titolare del diritto di uso o di abitazione), che è pertanto considerato condomino, mentre al nudo proprietario spettano le spese di manutenzione straordinaria, di riparazione straordinaria (sulla struttura) e di innovazione. Il nudo proprietario e l’usufruttuario rispondono solidalmente per il pagamento delle spese condominiali.
L’assemblea condominiale non può prendere decisioni che interferiscano o modifichino i criteri di ripartizione tra usufruttuario e nudo proprietario.

In caso di vendita dell’appartamento, l’acquirente è responsabile in solido con il venditore per le somme da quest’ultimo dovute e non pagate, relative sia all’anno in corso sia a quello precedente. Per anno si intende l’anno di gestione, e non solare.

In caso di inadempimento e morosità per somme relative a tale periodo di tempo, l’eventuale decreto ingiuntivo viene chiesto (e sarà emesso) nei confronti dell’acquirente che potrà poi chiamare in causa il venditore.
Come vengono ripartite le spese di condominio?
Le spese condominiali sono ripartite secondo quanto stabilisce il codice civile che, come regola generale, prevede la divisione in base ai millesimi di proprietà. Solo l’unanimità dei voti in assemblea può determinare una diversa divisione. Ad esempio per esonerare un negozio dal pagamento delle spese dell’ascensore ci vuole il consenso di tutti i condomini ossia l’unanimità.
Tale regola è fissata dal codice civile che stabilisce: «Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione».

Il valore della proprietà di ciascuno è determinata dai millesimi posseduti, secondo la tabella millesimale generale del condominio. Questa esprime il diritto che ciascun condomino ha sulle parti comuni, in proporzione al valore di piano o porzione di piano che gli appartiene.
Come abbiamo detto solo l’unanimità può determinare un criterio di ripartizione delle spese condominiali diverso da quello fissato dal codice civile, ossia secondo millesimi. Questo significa che, nel caso in cui alcuni condomini dovessero essere morosi e l’amministratore dovesse suggerire di costituire un fondo per coprire i buchi di bilancio da questi lasciati ciò richiederebbe l’unanimità. Difatti, così facendo, si finirebbe per far pagare una seconda volta i condomini che già hanno versato le proprie quote, in deroga al principio millesimale.
Come contestare le spese condominiali
L’unico modo per contestare le spese condominiali è di impugnare il verbale dell’assemblea che le approva. Il che richiede di presentare un’istanza di mediazione entro 30 giorni e, successivamente, notificare l’atto di citazione in tribunale al condominio. Chi non contesta la delibera non può poi opporsi all’eventuale decreto ingiuntivo che gli sia notificato dall’amministratore.