Può succedere che, oltre a non convocare l’assemblea condominiale periodica, l’amministratore si ostini a non inserire un determinato argomento richiesto all’ordine del giorno.

Questo può generare malcontento tra i condòmini, ma la legge offre strumenti chiari per gestire tali situazioni.

Cosa prevede la legge e come possono comportarsi i condòmini in questi casi?

L’amministratore ha l’obbligo, una volta all’anno (ogni 12 mesi), di convocare l’assemblea ordinaria per permettere ai condòmini di discutere e deliberare su argomenti fondamentali per la gestione del condominio.

Gli aspetti principali che devono essere affrontati in sede di assemblea includono:

  1. Approvazione del rendiconto annuale:

    • Il bilancio consuntivo dell’anno trascorso;
    • Il bilancio preventivo per l’anno successivo.

  2. Incarico dell’amministratore:

    • L’assemblea può deliberare sulla nomina, il rinnovo o le eventuali dimissioni dell’amministratore.

  3. Ratifica delle spese straordinarie:

    • In caso di interventi urgenti effettuati senza il preventivo consenso dell’assemblea, è necessaria una ratifica a posteriori.

  4. Discussione di comunicazioni importanti:

    • L’amministratore ha l’obbligo di presentare e sottoporre all’attenzione dell’assemblea ogni comunicazione rilevante.

  5. Esame di questioni sollevate dai condòmini:

    • Qualora almeno due condòmini ne facciano richiesta, devono essere inclusi nell’ordine del giorno argomenti specifici di interesse comune. Se l’amministratore si rifiuta di inserire tali punti, i condòmini hanno il diritto di intervenire come spiegato di seguito.

Come procedere se l’amministratore non adempie ai suoi obblighi?

La mancata convocazione dell’assemblea, o il rifiuto di discutere determinati argomenti richiesti dai condòmini, costituisce una violazione che può portare alla revoca del mandato dell’amministratore. In questi casi, è possibile agire formalmente come segue:

  1. Invio di una richiesta formale:

    • La normativa prevede che almeno due condòmini possono richiedere la convocazione di un’assemblea straordinaria, ma questi condòmini devono rappresentare almeno un sesto del valore dell’edificio, quindi almeno 166,66 millesimi (nel caso del totale 1000 in tabella).
    • I condòmini, come sopra descritto, devono inviare una raccomandata, scegliendo tra raccomandata con ricevuta di ritorno, raccomandata a mano o PEC (Posta Elettronica Certificata), all’amministratore, richiedendo formalmente la convocazione dell’assemblea. Nella comunicazione deve essere specificato l’argomento da discutere e indicato un termine perentorio di 10 giorni dal ricevimento della richiesta.
      Un esempio editabile si trova nella nostra sezione download

  2. Inadempienza dell’amministratore e obbligo di legge:

    • Il termine di 10 giorni per la convocazione dell’assemblea non è una semplice richiesta dei condòmini, ma un obbligo normativo stabilito dall’art. 66 delle Disposizioni di Attuazione del Codice Civile. Se l’amministratore non adempie a questo obbligo entro i 10 giorni successivi alla ricezione della richiesta, i condòmini possono autonomamente convocare l’assemblea. È importante che la convocazione segua le modalità ordinarie, mantenendo la stessa validità legale.
      Anche per questo, un esempio editabile si trova nella nostra sezione download

  3. Nomina di un nuovo amministratore:

    • Durante l’assemblea convocata dai condòmini, sarà possibile affrontare tutti i temi in sospeso, inclusa la nomina di un nuovo amministratore, qualora sia ritenuto necessario.

Questa procedura garantisce ai condòmini un mezzo per affrontare la gestione condominiale anche in caso di inadempienza o resistenza da parte dell’amministratore. Utilizzare gli strumenti corretti, come la PEC o la raccomandata, permette di formalizzare ogni richiesta e tutelarsi legalmente.

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