Rent to buy: cos’è e a cosa serve

Le difficoltà nell’acquistare una casa e i pochi mutui concessi alle famiglie hanno contribuito al diffondersi di formule di c.d. acquisto alternativo, che consentono di poter comprare una casa o un locale con modalità più graduali ed economicamente più convenienti. Tra queste soprattutto il rent to buy. Di tanto parleremo in questo articolo. Verificheremo, dunque, quali sono le origini del rent to buy, cos’è, a cosa serve e come funziona.

Rent to buy: le origini

Per comprendere cos’è e a cosa serve il rent to buy occorre fare prima un salto indietro ed andare alle sue origini. Il fenomeno del rent to buy è nato nel diritto anglosassone e ha trovato grande diffusione in Italia soprattutto negli ultimi anni. In particolare, per via della crisi e delle difficoltà economiche di famiglie ed imprese, è diventato una formula di acquisto alternativa dell’abitazione o del locale per l’esercizio dell’attività commerciale.

Rent to buy: cos’è

Il rent to buy è un’operazione commerciale diretta a consentire l’acquisto di un immobile, con una modalità graduale ed economicamente più accessibile rispetto all’acquisto mediante “metodi tradizionali”. È una compravendita atipica che consente all’aspirante acquirente di abitare l’immobile prima ancora di averlo comprato.

In sostanza si tratta di una sorta di affitto con riscatto, dove i canoni pagati dall’affittuario vengono computati ai fini del prezzo per l’acquisto dell’immobile. La compravendita vera e propria viene posticipata nel tempo e si avrà, dunque, in un secondo momento. In buona sostanza, quindi, con il rent to buy l’affittuario inizia immediatamente ad utilizzare il bene, che verrà poi acquistato in un momento successivo e ad un prezzo concordato tra le parti.

Rent to buy: quali vantaggi per l’acquirente

Con il rent to buy, l’aspirante acquirente ha il vantaggio di poter godere subito dell’immobile che vuole comprare. Come anticipato, infatti, questi potrà immediatamente abitare l’immobile, corrispondendo dei canoni di affitto. L’affittuario, inoltre, ha il vantaggio di non perdere i soldi dell’affitto pagato mensilmente (i quali saranno scalati dal prezzo finale di vendita) e di poter rinviare la richiesta di un prestito (per il pagamento finale, appunto) ad un momento successivo e più vantaggioso o in cui lo stesso abbia maggiori disponibilità economiche o una garanzia da offrire alla banca.

Rent to buy: a cosa serve

Per capire in concreto cos’è il rent to buy, a cosa serve e come funziona, facciamo un esempio pratico: se un soggetto intende comprare una casa del valore di 100 mila euro, ma non ha la disponibilità economica dell’intero prezzo, attraverso il contratto di rent to buy potrà entrare immediatamente nella disponibilità della casa pagando un canone di locazione. I canoni versati per l’affitto saranno, poi, detratti dal prezzo finale dell’abitazione. Dunque per l’affittuario c’è il vantaggio di godere subito dell’immobile e al contempo di non perdere i canoni di affitto pagati, trovandosi – al momento dell’acquisto definitivo – ad aver pagato parte del prezzo. Il sistema del rent to buy si può applicare sia agli immobili già ultimati, che a quelli in corso di costruzione.

Attenzione però: il rent to buy non è una modalità di pagamento rateizzato, in cui la proprietà del bene si trasferisce subito ed il pagamento viene dilazionato.
Esso, al contrario, è una modalità di acquisto graduale in cui la proprietà del bene
rimane in capo al venditore fino al momento dell’atto definitivo. Per tali motivi il rent to buy viene definito un “acquisto programmato“, in cui l’affittuario paga subito i canoni e pianifica (economicamente) la compravendita definitiva.

In ogni caso la formula di acquisto per il tramite del rent to buy non può prescindere da una base economica consistente, atteso che la necessità di accendere un mutuo è solo rinviata e, dunque, chi lo contrae deve poter contare su delle entrate sufficienti, al meno per il futuro.

Rent to buy: come si realizza

Da ultimo, circa il modo in cui si realizza il rent to buy deve precisarsi che l’operazione si sviluppa in sole due fasi e pertanto anche i costi e le spese sono sostenuti.

Non esiste una formula unica in cui può svilupparsi l’operazione, essa – tuttavia –  generalmente si compone di:

• un contratto di affitto con un canone superiore fino anche al 50% al prezzo di mercato;
• un contratto preliminare di vendita con il quale l’inquilino si obbliga a comprare la casa ad un prezzo ed entro un termine stabilito.                           

Chiara Samperisi