Vendita nuda proprietà: cosa vuol dire

Una delle nozioni giuridiche più diffuse tra giuristi e non è quella di nuda proprietà. Un po’ tutti ne parlano, ma non sempre se ne comprende il significato reale. Soprattutto quando la nuda proprietà deve essere oggetto di operazioni economiche.

Con questo articolo cercheremo di capire cos’è la nuda proprietà e cosa vuol dire vendita di nuda proprietà.

Usufrutto: cos’è?

Per capire cosa sia la nuda proprietà è fondamentale comprendere prima cos’è l’usufrutto.

L’usufrutto è il diritto di un soggetto (usufruttuario) di usare e godere di una cosa, di qualunque genere, che appartenga a un’altra persona (cosiddetto nudo proprietario). È l’usufruttuario a percepire tutte le utilità che il bene di cui gode è in grado di offrire, compresi i suoi frutti, sia naturali (ad esempio, le mele dell’albero di melo) che civili (ad esempio, se il bene oggetto di usufrutto è un’abitazione, sarà l’usufruttuario a riscuotere i canoni pagati dagli inquilini nel caso in cui l’immobile venga dato in affitto).

All’usufruttuario è imposto di rispettare la destinazione economica della cosa: significa che egli non solo dovrà rispettare e conservare (anche mediante la necessaria manutenzione, ordinaria e straordinaria) la cosa stessa, ma non potrà nemmeno cambiarne il carattere e la natura dal punto di vista della sua utilità economica (per esempio, se ho un diritto di usufrutto su di un terreno agricolo, non potrò costruire un edificio).

Usufrutto: quanto dura?

Proprio perché l’usufrutto svuota completamente il diritto di proprietà (il nudo proprietario, infatti, perde praticamente ogni facoltà sul bene), il codice civile ha previsto una durata limitata per lo stesso. Secondo la legge, la durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario e, se quest’ultimo è una persona giuridica (ad esempio, un’associazione o una società), non può durare più di trent’anni.

Di conseguenza, il diritto di usufrutto non può trasmettersi agli eredi dell’usufruttuario: alla morte di questi, l’usufrutto si estingue e il titolare nudo proprietario acquista di nuovo la piena proprietà del bene, libera da vincoli.

Nuda proprietà: cos’è?

Il bene concesso in usufrutto subisce una sorta di “sdoppiamento”: da un lato, l’usufruttuario può godere e gestire il bene a proprio piacimento (nei limiti sopra esposti); dall’altro, il nudo proprietario conserva la titolarità formale del bene, ossia la nuda proprietà. L’usufruttuario, in altre parole, gode di tutti i poteri tipici del proprietario, ma non può vendere il bene perché, come detto, la titolarità dello stesso rimane comunque in capo al nudo proprietario.

Vendere la nuda proprietà: cosa significa?

Il proprietario di un bene (pensiamo al bene immobile per eccellenza, cioè alla casa) che decide di vendere lo stesso, conservando per sé il diritto di viverci per tutta la vita, effettua una vendita della nuda proprietà. Chi vende la nuda proprietà, quindi, cede la titolarità del bene ma non il diritto di utilizzarlo.

A questo punto sorge spontanea una domanda: perché vendere una nuda proprietà? Ma soprattutto: perché acquistare una nuda proprietà?

Chi compra la nuda proprietà acquista un immobile a un prezzo agevolato, in quanto, in effetti, non può goderne.

Esempio: un padre acquista la nuda proprietà di un immobile con lo scopo di adibirlo, in futuro, cioè alla morte del venditore, ad abitazione del figlio. Oppure, l’acquirente potrebbe essere il tradizionale investitore che non ha la necessità di usare l’immobile e, comunque, vuole risparmiarsi i grattacapi di un contratto di locazione (evitando, così, oneri fiscali o spese di manutenzione ordinaria).

Nuda proprietà: cosa può fare l’usufruttuario venditore?

L’usufruttuario che continua ad abitare l’immobile può anche affittarlo o vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti previsti nel contratto di vendita della nuda proprietà. Eventualmente, l’usufrutto è trasferibile ai terzi sempre nei limiti previsti dal contratto.

L’usufruttuario può quindi abitare, affittare o addirittura vendere l’usufruttodell’immobile di cui fruisce, consapevole che il suo diritto si estinguerà ugualmente nel termine stabilito nell’atto di costituzione e, in mancanza di quest’ultimo, con la morte del cedente.

Nuda proprietà: cosa può fare il nudo proprietario?

Il nudo proprietario (che, come detto più volte, è colui che vanta la proprietà dell’immobile, ma non il diritto di farne uso) ha, comunque, la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile stesso.

Nuda proprietà: chi paga le spese?

Generalmente, le spese di manutenzione ordinaria (quelle per mantenere l’immobile in buono stato e per garantirne il funzionamento) dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario che, quindi, è tenuto a mantenere l’immobile in buone condizioni, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario.

Le spese straordinarie (le spese strutturali: si pensi al rifacimento dell’intonaco o all’apertura di una finestra) sono a carico del nudo proprietario.

Le imposte come l’Irpef (imposta sul reddito) oppure l’imposta sulla casa o quella sui servizi comunali rivolti alla collettività (come, ad esempio, la manutenzione stradale o l’illuminazione comunale), sono a totale carico dell’usufruttuario, perché la legge stabilisce che le paghi chi ha la materiale disponibilità del bene e ne gode dei benefici.

Anche questo, quindi, può essere un motivo per cui risulta conveniente l’acquisto della nuda proprietà.

L’AUTORE: Mariano Acquaviva